¿Cuántos metros cuadrados tiene una vivienda prime?

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Al comprar o vender una casa, tanto al comprador como al vendedor, les surgen muchas dudas comunes que en la mayoría de las ocasiones están relacionadas con los metros cuadrados de la vivienda. Por ello hoy intentaremos aclarar algunos aspectos que consideramos que pueden ser útiles para los propietarios y compradores de una casa.

La negociación entre las partes ya sea para un chalet independiente, adosado o pareado, gira principalmente entorno a tres factores que podríamos llamar determinantes y que son los metros cuadrados, la ubicación y el precio de la vivienda, siendo el último establecido casi en su totalidad por los primeros dos.

El factor ubicación es el primero que se resuelve ya que no es discutible, ni negociable el hecho de que un inmueble se encuentra en un determinado lugar y el precio por metro cuadrado de una zona está influenciado por factores ajenos y externos al propietario o al comprador.

Para determinar el precio de una vivienda queda entonces por aclarar el tema de los metros cuadrados de la casa, situación en líneas grandes con dos supuestos:

  • La vivienda tiene los metros cuadrados que figuran en el Catastro y en la escritura del Registro de la Propiedad, caso en el que la negociación se simplifica y continua con otros factores como pueden ser las calidades, eficiencia energética, necesidades de reformas, etc.
  • La vivienda cuenta con dimensiones diferentes y los metros cuadrados que figuran en la escritura del Registro de la Propiedad son diferentes de los que figuran en el Catastro, diferentes de los reales e incluso en algunos casos diferentes de los que el propietario conoce y sostiene. Por nuestra experiencia, esta es una situación muy frecuente que ocurre con muchos chalets de las zonas residenciales prime en las que operamos y es este segundo supuesto en el que nos centraremos hoy.

En muchos casos, en el Catastro figura que una vivienda tiene más metros cuadrados de los que realmente tiene o de los que figuran en la escritura del Registro de la Propiedad. Esto se debe a que el Catastro utiliza la fotografía aérea para realizar esta medición y suma a los metros reales de la casa, los metros de espacios como la piscina, el porche, la cubierta, una terraza, etc. ¿Cual es la razón por la que ocurre esto? Queremos suponer que se trata simplemente de que esta es la forma más eficaz que el Catastro tiene para realizar la medición de las viviendas y de no ser por que para el Catastro los metros cuadrados son casi siempre más, podría ser esta la razón. La realidad es que el Catastro es una entidad que depende de Hacienda y dado que la valoración catastral de un inmueble depende de los m² que tiene la vivienda, la tendencia de valoración a más tiene su sentido. Con ello Hacienda logra aumentar la base imponible de algunos impuestos que dependen del valor catastral, como el impuesto sobre la renta, el de bienes inmuebles, el de sucesiones, el de patrimonio, etc.

Esta situación hace que, en ocasiones, el proceso de compraventa de una casa no siga su curso normal.

Algunos propietarios ven en esta situación una oportunidad para vender su casa a un mayor precio gracias a los metros cuadrados demás de los que realmente tiene la casa y que son los que figuran en el Catastro. En este caso, el propietario vendedor realiza la venta de la vivienda como “cuerpo cierto” y si el comprador no solicita la Licencia de Obra y/o la actualización de los metros cuadrados en el Registro de la Propiedad, lo más probable es que realice un desembolso mayor del que debería realizar.

En resumidas cuentas, esta situación puede desembocar, incluso después de la firma del contrato de arras, en la cancelación de la compraventa del inmueble, una demanda por parte del comprador, etc.

A pesar de que puede parecer una situación que beneficia a los propietarios, no lo es, dado que todos los propietarios de una vivienda de lujo que figura en el Catastro con más metros cuadrados pagarán más impuestos, además de llegado el momento de la compraventa verse en dificultades que en ocasiones conlleva la perdida del comprador. La mayoría de los compradores, tras realizar varias visitas a una casa, si la vivienda cumple con sus requisitos, desean comprarla en un tiempo relativamente corto. En el caso en el que el propietario vendedor inicie los tramites de actualización de los metros cuadrados solo en el momento en el que tiene un comprador firme, lo más probable es que pierda ese comprador por la dilatación en el tiempo de todo el proceso.

Otro caso frecuente que puede llevar a que la operación de compraventa no se realice o se ralentice es que el comprador quiera negociar el precio a la baja y pagar en función de los metros cuadrados que figuran en la escritura de compraventa y que son menos de los que figuran en el Catastro. En este caso, para poder mantener el precio de la vivienda, el que realmente es, en función de los metros cuadrados reales que tiene el chalet, al propietario no le queda más remedio que realizar los tramites de actualización.

Existen actualmente muchos casos de propietarios de casas de lujo que no han actualizado la superficie de sus viviendas por razones variadas, como la falta de preocupación por este aspecto, algunas dificultades en el proceso de regularización, el tiempo que deben dedicar a este tramite, posibles ampliaciones de la vivienda realizadas por otros miembros de la familia que no son los mismos que venden la casa en un determinado momento, desconocimiento de la situación de la casa al tratarse de una vivienda heredada, recibida como donación, etc.

Para evitar situaciones como las anteriormente descritas, no pagar más impuestos al Catastro de los que se deben pagar y sobre todo hacer que el proceso de compraventa se realice en un tiempo optimo y con las mínimas molestias para ambas partes involucradas, desde Ketier recomendamos a los propietarios realizar la actualización de la superficie de la casa antes de iniciar el proceso de promoción de la vivienda. Estos tramites conllevan un tiempo de dedicación y en algunos casos resultan bastante tediosos, pero es un tiempo bien invertido que ahorra a los propietarios de viviendas prime posibles futuros problemas. Además, nosotros estamos encantados de acompañarte y asesorarte para hacer que todo el proceso sea lo más fácil posible.

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