Preguntas Frecuentes sobre la compra-venta de una vivienda

Preguntas relacionadas con la venta de una vivienda

El precio de venta de una propiedad depende principalmente del mercado, es decir de lo que el potencial comprador este dispuesto a pagar. Si quieres saber el mejor precio por el que puedes vender tu casa, ponte en contacto con nosotros. Para hacer la mejor tasación de tu vivienda, buscaremos inmuebles similares al tuyo en tu zona, no solo inmuebles actualmente a la venta sino también nos basaremos en los datos de operaciones cerradas en los últimos meses. Todos estos datos junto a la valoración de las características propias de tu vivienda y el estado de conservación, nos permitirá determinar el mejor precio de venta.

El tiempo de venta de una propiedad varia en función de diferentes factores, cuanto más cara y exclusiva es una vivienda, su nº de potenciales compradores se reduce, lo que redunda en un tiempo de venta más largo. También es fundamental que el precio de venta sea el adecuado y esté en mercado, pues de lo contrario la venta puede llegar a demorarse excesivamente en el tiempo o incluso llegar a ser prácticamente inviable. Habitualmente nuestro tiempo medio de venta para un inmueble es de entre 3 y 5 meses.

Depende de cada Comunidad Autónoma, en el caso de Madrid sería necesario contar con los siguientes documentos:

  • Copia de la Escritura de Compra (Título de Propiedad), nota simple del Registro de la propiedad.
  • Un poder si la finca pertenece a una Sociedad o a otra persona física.
  • Documento Nacional de Identidad (DNI) de los titulares o apoderados.
  • Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y de otras tasas municipales como la tasa de basuras.
  • Certificado de deuda hipotecaria pendiente con la entidad bancaria que corresponda o en su defecto certificado de deuda 0 emitido por la entidad que hipotecó la vivienda para la correspondiente cancelación de carga en el Registro de la Propiedad.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Certificado de estar al corriente de pago de los gastos de la comunidad expedido por el Administrador en el mes de la fecha fijada para la compra-venta (en caso de pertenecer a una comunidad de vecinos).

Recomendamos adicionalmente aportar los últimos recibos de la luz, agua, etc., para el cambio de titularidad. También es recomendable en caso que la vivienda pertenezca a una comunidad de propietarios, aportar un certificado de derramas aprobadas y pendientes, así como los estatutos y normas de la comunidad.

Sí, el certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para vender una vivienda. La obligación de mostrar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013. Vender o alquilar sin disponer de certificado energético supone una infracción y está sancionado con multas que oscilan entre los 300 y 6.000 euros. La Ley 8/2013, de 26 de junio, establece las sanciones por incumplimiento de la normativa de certificación energética. En caso que no dispongas de certificado energético, estaremos encantados de ayudarte a tramitarlo, habitualmente se tarda menos de 3 días en obtenerlo desde que se solicita.

Las personas físicas o jurídicas que quieran vender un inmueble en la Comunidad de Madrid deberán pagar los siguientes impuestos:

  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como ganancia o pérdida patrimonial que se deberá reflejar en la declaración de la renta del año en el que se vendió. El criterio general para tratar el incremento patrimonial tiene algunas excepciones. Cuando la venta es de la residencia habitual, este aumento patrimonial puede estar exento en el caso que se destine la cantidad percibida a la compra de otra vivienda habitual en el plazo de dos años. Para ello debe incluirlo en la declaración de la renta y acogerse al supuesto de exención por reinversión. También está exento cuando el vendedor tiene más de 65 años
  • Impuesto sobre Sociedades cuando es una persona jurídica.
  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas No Residentes (IRPFNR) como ganancia o pérdida patrimonial en el caso que su residencia fiscal se encuentre en el extranjero.

Salvo que previamente entre las partes se decida otra cosa, el coste de la escritura pública lo asume habitualmente el vendedor, y el de primera copia y demás gastos posteriores a la venta, el comprador. Los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad corren a cargo del comprador.

Si la venta se firma el 2 de enero o en una fecha posterior, el pago del IBI y otros impuestos municipales asociados al inmuebles son responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año.

El comprador debe recibir la casa libre de cargas, por lo que en caso de tener una hipoteca activa, deberas abonar los gastos de cancelación la hipoteca y de notaria asociados. También podría ocurrir que la hipoteca esté amortizada, pero no cancelada registralmente, en este caso deberás realizar este tramite antes de cerrar la venta.

No deberás preocuparte por nada, nuestro equipo se encargará de enseñar la vivienda a los potenciales interesados, conocemos su perfil y sabemos qué es lo que les interesa y lo que hay que destacar. Previamente nos pondremos en contacto contigo para consensuar en que momento te viene mejor.

En el momento que recibamos una oferta nos pondremos en contacto contigo de forma inmediata y te informaremos de todos los detalles.

Un contrato de arras es un documento privado entre la parte compradora y la parte vendedora, en el que se genera un compromiso firme de compra. En él quedarán reflejados diferentes aspectos, entre los más importantes; se identifica el inmueble y su estado, se establece el precio definitivo, la forma de pago, la fecha prevista para la firma compraventa ante notario, como se reparten los gastos de la operación y se entrega a la parte compradora una cantidad de dinero en concepto de garantía (las arras), habitualmente el 10% del valor del inmueble.

Aunque hay diferentes tipos de contratos de arras, generalmente en caso de incumplimiento las penalizaciones son similares:

  • Si el comprador incumple su compromiso de adquirir el inmueble, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
  • Si es el vendedor quien incumple su compromiso de venta en las fechas previstas, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.

La fecha para la entrega de las llaves, habitualmente es el día de la compraventa ante notario, esto queda estipulado en el contrato de arras. Sin embargo, si necesitas unos días adicionales para realizar la mudanza, puedes intentar pactar con el comprador, pero estaría en todo su derecho de negarse y de querer entrar en su nueva la casa lo antes posible. Este pacto, en caso de producirse, es habitual que se incluya tanto en el contrato de arras como en la escritura de la propiedad, a través de una cláusula que especifique que el vendedor se quedará unos días adicionales en la casa, marcando un plazo máximo para abandonar el inmueble.

Nuestro equipo siempre estará a tu lado para asesorarte en todos los pasos de la compraventa. En caso de que lo necesites podemos recomendarte un abogado o un notario de confianza y acompañarte si así lo deseas.

Solo cobramos nuestros honorarios si logramos vender tu casa, en caso contrario no nos tendrías que pagar nada. Los honorarios se abonan un 50% en el momento de la firma del contrato de arras y el otro 50% en el momento de la firma del contrato de compraventa.

Preguntas relacionadas con la compra de una casa

No, la comisión la paga únicamente el vendedor. Existe un único caso en el que cobramos una comisión al comprador y es cuando estamos actuando para ti como personal shopper inmobiliario, en caso que desees recibir este servicio firmaremos un contrato y nos encargaremos de buscar la casa ideal para ti, en base a los requisitos que nos hayas transmitido.

En caso de que la casa que buscas no se encuentre entre las propiedades que ofrecemos en exclusiva o de forma compartida con otras agencias, podemos ayudarte a encontrar tu casa ideal, en base a los deseos y características que nos transmitas.

Nuestro trabajo comenzará con la búsqueda y visita de los inmuebles para presentarte solo los que realmente se ajusten a tus requerimientos. También comprobaremos que la propiedad se encuentre en perfectas condiciones y libre de cargas, negociaremos en tu nombre el precio del inmueble, te acompañaremos a la firma de la escritura e incluso te asesoraremos en los trámites posteriores a la compra.

La hoja de visita es un documento en el que queda constancia de la visita de una persona a un inmueble en un determinado día a una hora. Su función es servir de control para saber quien visita la propiedad y reconocer la intervención de Kétier en la transacción inmobiliaria. Firmar la hoja de visitas no te compromete a nada y en caso de comprar el inmueble no tendrás que pagarnos ninguna comisión por ello.

A la hora de comprar una vivienda deberas contemplar una serie de gastos adicionales relacionados con los impuestos, estos varían en el caso de que el inmueble sea de obra nueva o de segunda mano:

  • Obra nueva, deberás que abonar el importe del IVA, que actualmente esta en un 10% sobre el precio de la vivienda, lo abonarás en el momento de la firma del contrato de compra con el promotor y será este quien se encargue de liquidarlo con la administración. También tendrás que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que actualmente en Madrid es del 0,75% del valor del inmueble.
  • Segunda mano, en este caso el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la Comunidad de Madrid el importe es de un 6% sobre el valor escriturado, aunque puede haber bonificaciones por familia numerosa (siempre que sea vivienda habitual) que reducen este impuesto al 4% en nuestra comunidad. Igualmente se deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en los 30 días siguientes a la firma de las escrituras.

Hay otros gastos que deberás tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda como son la notaría y la inscripción en el Registro de la Propiedad, en el caso de firmar una hipoteca también existirán otros costes asociados.

No nos dedicamos a ello, pero como cualquier otro servicio relacionado con la compra-venta de viviendas, te podemos recomendar bancos que ofrecen buenas condiciones de financiación. 

Aunque no es obligatorio en España, es lo más recomendable, ya que ofrece protección a nivel jurídico, permite de forma automática el cambio de titularidad en el catastro y es imprescindible para solicitar una hipoteca. Además tiene otros beneficios como poder obtener una copia de la escritura de tu vivienda en caso de pérdida. El coste dependerá del valor de la propiedad.

Lo habitual es ponerse de acuerdo con el vendedor sobre el notario interviniente. A falta de acuerdo, la parte que está obligada a pagar la mayor parte de los honorarios del notario es la que tiene el derecho de elegir y esta es habitualmente el comprador de la vivienda.

La entrega de las llaves habitualmente se realiza en el momento de realizar la escritura pública, salvo que previamente se haya llegado a un acuerdo con el vendedor, por si este necesita unos días adicionales para hacer la mudanza. En ese caso lo habitual es que se recoja este acuerdo en el contrato de arras y en la escritura de la propiedad.

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