Preguntas frecuentes sobre comprar o vender una vivienda de lujo en España

El valor de una vivienda depende del mercado, de su ubicación, de la demanda real existente, de sus características diferenciales y del precio que un comprador cualificado esté dispuesto a pagar en ese momento.

En Ketier realizamos una valoración personalizada, especialmente importante en viviendas premium, donde factores como la orientación, la altura, la luz natural, las vistas, la arquitectura, el estado de reforma, la calidad de los materiales, la distribución, la eficiencia energética, la existencia de terraza, jardín, piscina, garaje o servicios comunitarios pueden influir de forma significativa en el precio final.

Para determinar un precio de salida realista analizamos inmuebles similares actualmente en venta, operaciones cerradas recientemente, demanda activa, singularidad del activo y posicionamiento comercial más adecuado para maximizar el valor sin generar una sobreexposición innecesaria en el mercado.

El plazo de venta depende de la ubicación, el precio, la exclusividad del inmueble, la demanda en la zona y la estrategia comercial utilizada. En viviendas de alto valor, el número de compradores potenciales suele ser más reducido, por lo que es especialmente importante salir al mercado con un precio coherente, una presentación impecable y una estrategia de difusión adecuada.

Un precio por encima de mercado puede alargar innecesariamente el proceso, reducir el interés de compradores cualificados y obligar posteriormente a realizar ajustes de precio. En cambio, una valoración precisa, una buena puesta en escena, fotografía profesional, copy inmobiliario de calidad y una estrategia digital segmentada ayudan a mejorar los tiempos de venta y la calidad de las ofertas recibidas

La documentación puede variar según la comunidad autónoma, el tipo de inmueble y la situación jurídica de la propiedad. De forma general, para vender una vivienda en Madrid o en otras zonas de España suele ser necesario disponer de:

• Escritura de propiedad.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• DNI, NIE o documentación identificativa de los titulares.
• Poder notarial, si firma una persona distinta del propietario.
• Último recibo del IBI.
• Certificado de eficiencia energética registrado.
• Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios, si existe.
• Información sobre cargas, hipotecas, embargos o afecciones registrales.
• Certificado de deuda pendiente o certificado de deuda cero, si hubo hipoteca.
• Estatutos de la comunidad y posibles derramas aprobadas.
• Recibos de suministros, cuando sea necesario facilitar cambios de titularidad.

En viviendas premium también es recomendable preparar planos, memoria de reforma, licencias, garantías, información sobre materiales, domótica, climatización, instalaciones y cualquier documentación que ayude a justificar el valor diferencial del inmueble.

Sí. Con carácter general, para vender o alquilar una vivienda es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y mostrar la información energética en la comercialización del inmueble. La normativa vigente exige que la etiqueta energética se incluya en ofertas, promociones y publicidad de venta o alquiler, y que en la compraventa se anexe una copia del certificado registrado y la etiqueta energética al contrato.

El vendedor puede estar sujeto a distintos impuestos según sea residente fiscal en España, no residente, persona física o sociedad. De forma general, pueden existir:

• IRPF, si el vendedor es persona física residente y obtiene una ganancia patrimonial. Quedan exentos los mayores de 65 años y aquellos que destinen el importe de venta a la compra de una nueva casa como residencia habitual.
• Impuesto sobre Sociedades, si vende una sociedad.
• IRNR, si el vendedor es no residente fiscal en España.
• Plusvalía municipal, oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, cuando exista incremento de valor del suelo urbano y proceda según la normativa municipal aplicable. El Ayuntamiento de Madrid dispone de trámites y calculadora específica para este impuesto.
• Gastos de cancelación registral de hipoteca, si la vivienda tuvo o mantiene una carga hipotecaria.

Si el vendedor es no residente, el comprador debe retener e ingresar el 3% del precio de compraventa mediante el modelo 211, como pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente.

Sí, pueden existir exenciones en determinados casos. Por ejemplo, la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual puede quedar exenta si se reinvierte el importe obtenido en otra vivienda habitual dentro del plazo legal. La Agencia Tributaria indica que la reinversión debe realizarse en un período no superior a dos años, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta.

También puede existir exención para mayores de 65 años que transmitan su vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa fiscal.

Salvo que previamente entre las partes se decida otra cosa, el coste de la escritura pública lo asume habitualmente el vendedor, y el de primera copia y demás gastos posteriores a la venta, el comprador. Los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad corren a cargo del comprador.

Si la venta se firma el 2 de enero o en una fecha posterior, el pago del IBI y otros impuestos municipales asociados al inmuebles son responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año. Aunque por acuerdo entre las partes también se pueden prorratear en función de la fecha de adquisición de la vivienda, en ese caso se lo transmitiremos a los potenciales compradores durante la visita.

El comprador debe recibir la vivienda libre de cargas, salvo pacto expreso distinto. Si existe una hipoteca pendiente, lo habitual es cancelarla económicamente en el momento de la firma, lo que suele conllevar una serie de gastos que varían en función de la entidad/contrato y proceder después a la cancelación registral.

Si la hipoteca ya está pagada pero no cancelada en el Registro, será necesario realizar la cancelación registral para que la finca aparezca libre de esa carga.

No deberás preocuparte por nada, nuestro equipo se encargará de enseñar la vivienda a los potenciales interesados, conocemos su perfil y sabemos qué es lo que les interesa y lo que hay que destacar. Previamente nos pondremos en contacto contigo para consensuar en que momento te viene mejor.

En el momento que recibamos una oferta nos pondremos en contacto contigo de forma inmediata y te informaremos de todos los detalles.

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor mediante el cual ambas partes fijan las condiciones esenciales de la compraventa: identificación del inmueble, precio, forma de pago, plazo para firmar la escritura pública, reparto de gastos, documentación pendiente y cantidad entregada como señal.

En operaciones inmobiliarias es habitual que las arras equivalgan aproximadamente al 10% del precio, aunque puede pactarse otro importe. Según el tipo de arras, las consecuencias del incumplimiento pueden variar, por lo que conviene redactar el contrato con precisión y asesoramiento jurídico.

Lo habitual es que la entrega de llaves se produzca en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa ante notario, salvo que comprador y vendedor acuerden otra cosa. Si el vendedor necesita permanecer unos días adicionales en la vivienda, ese pacto debe quedar claramente reflejado en el contrato de arras y en la escritura, indicando plazo máximo, condiciones y posibles garantías.

Nuestro equipo siempre estará a tu lado para asesorarte en todos los pasos de la compraventa. En caso de que lo necesites podemos recomendarte un abogado o un notario de confianza y acompañarte si así lo deseas.

Solo cobramos nuestros honorarios si logramos vender tu casa, en caso contrario no nos tendrías que pagar nada. Los honorarios se abonan un 50% en el momento de la firma del contrato de arras y el otro 50% en el momento de la firma del contrato de compraventa.